Définition
Les SCPI permettent aux investisseurs immobiliers de prendre position sur un marché où les risques sont minimisés grâce à la mutualisation et en étant dégagés de tout souci de gestion.
En effet, ils achètent non plus un bien immobilier en direct mais des parts d’une société ayant pour mission d’acquérir des biens immobiliers, de les gérer et de reverser un rendement aux souscripteurs.

Marché
Les SCPI, après leur descente aux enfers entre 1993 et 1997,affichent désormais une santé florissante.Elles s’affirment actuellement comme un produit d’épargne très performant et concurrentiel,qui a su se réformer en profondeur.
Le marché secondaire s’est rendu plus transparent.Les structures se sont concentrées.La gestion des actifs devient plus dynamique.

Réforme du marché secondaire
La loi du 9 juillet 2001, portant modification des modalités de fonctionnement du marché des parts de SCPI a réformé en profondeur le marché secondaire.
Le prix de cession conseillé a désormais laissé place à un prix d’exécution résultant de la confrontation périodique des demandes et des offres.
La Commission des opérations de Bourse (COB)a , de son côté publié le 4 mai 2002 un règlement visant à assurer la liquidité du marché des SCPI d’occasion.
En effet, seules les sociétés de gestion qui ont pu écouler leurs stocks de parts anciennes sont autorisées à en commercialiser de nouvelles.C’est ce que l’on dénomme le système dit par casiers de cotation bien connu des investisseurs boursiers.

Concentration des structures
Le double mouvement de concentration des sociétés de gestion ou des groupes de promotion-commercialisation, d’une part,et des SCPI de l’autre, se poursuit.Il est motivé par l’ampleur des mouvements constatés sur le marché.

Conjoncture
Un nombre grandissant de SCPI anciennes sortent de leur difficultés,renflouées par le redémarrage du marché immobilier.En outre ,de nouveaux investisseurs,plus accoutumés au fonctionnement des marchés boursiers,découvrent les attraits du partage des risques et des profits des produits immobiliers détenus collectivement.
On dénombre aujourd’hui près de 200 SCPI gérées par une cinquantaine de groupes de gestion.
De la masse de ces derniers émergent trois principaux intervenant,UFG,BNP Paribas et Crédit Agricole,totalisant à eux seuls plus de 45% de la capitalisation totale,qui serait de l’ordre de 9,2 milliards d’euros actuellement.Un groupe privé sort de lui aussi du lot :
GDP avec ses SCPI Participation Foncière.

Typologie
Il existe plusieurs types de SCPI :
-les SCPI de rendement ;
-les SCPI de plus-values ;
-les SCPI fiscales ;

SCPI de rendement
Ces SCPI de rendement (classiques,régionale ,inter-nationalement diversifiées,murs de boutique,de centres commerciaux et de magasins) sont ,pour la plupart,à capital variable.
En effet, à la revente sur le marché secondaire,il n’y a pas cession , mais retrait :les parts vendues sont supprimées.
Chaque ordre d’achat en revanche, donne lieu à création de nouvelles parts.
Le succès de ce type de produits provient de la politique de diversification des biens détenus en portefeuille et du rendement.
Leurs sociétés de gestion ont continué à opérer des arbitrages entre l’immobilier d’habitation,dont elles se désengagent de plus en plus,au profit de l’immobilier d’entreprise,d’entrepôts et de locaux d’activité, et surtout de locaux commerciaux.Ces SCPI de rendement représentaient dernièrement une très large majorité des actifs gérés,soit à peu prés 10 milliards d’euros.

SCPI de plus-values
Leur objectif est de permettre à leurs détenteurs une valorisation de leur capital investi à l’origine pour les mettre en mesure de dégager une belle plus-value au moment de la liquidation du patrimoine.C’est pourquoi la date d’achat des parts et la période de liquidation des sociétés civiles sont des critères primordiaux.Le but de la gestion de ces SCPI est donc une valorisation qui ne peut être obtenue que le long terme, voire le très long terme.

SCPI fiscales
Ces produits,au contraire,sont tous différents.Ce sont des produits de défiscalisation proches de ceux qu’utilisent les contribuables investissant en direct dans la pierre.Faisant profiter des mêmes économies d’impôts,elles suivent la même logique que les produits Malraux,Méhaignerie,Périssol,Besson et désormais Robiens.Deux SCPI Robien ont d’ailleurs d’ores et déjà vu le jour.Mais,l’avantage fiscal n’étant décerné qu’au premier acheteur , la revente reste quelque peu problématique.

Collecte
Pour la cinquième année consécutive, la collecte nette des SCPI s’inscrit en hausse .Mais le ciblage des produits se perfectionne.Les SCPI de rendement représentent les produits les plus convoités.
Les investisseurs ont bien noté que seul ce compartiment avait permis à quelques produits spécialement performants de passer au travers des crises successives de l’immobilier.Il est donc normal qu’elles figurent pour plus de 96% dans la collecte globale.
Dans les SCPI de rendement, plus de 60% sont des classiques diversifiées.Mais les SCPI de murs de boutique et de centres commerciaux représentent un chiffre de plus en plus honorable.
Les SCPI régionales ne sont pas en reste et continuent d’évoluer de manière tout à fait correcte.

Rendement
Le produit a une inertie certaine par rapport aux valeurs mobilières, certes, mais elle est relative, et surtout,du fait de la réforme sur les instruments à capital fixe,elle va tendre à décroître.
Donc, la baisse de 6% des loyers d’immeubles de bureaux, constatée par les grands groupes professionnels de l’immobilier d’entreprise, ne pourrait être plus rapidement et facilement prise en compte par le marché.D’un autre côté, le renouvellement des baux va concerner désormais des baux signés dans les années de basse conjoncture (1991-1996),cette baisse va être compensée par divers phénomènes,dont des améliorations de gestion.
Les rendements pour 2003 affichent une belle hausse par rapport à ceux de l’année précédente.Et tout indique qu’ils devraient continuer cette courbe ascendante.

Fiscalité
Elle est identique à celle qui est applicable aux investisseurs immobiliers en direct.Le recours à l’effet de levier du crédit est possible, et les démembrements de copropriété sont conseillés.
En dissociant l’usufruit pour ne garder que la nue-propriété, les recettes locatives aideront un enfant faiblement ou pas du tout imposable, tout en n’aggravant pas l’imposition du porteur des parts de SCPI.

Qualité du placement
La visibilité un peu plus longue, l’inertie du secteur immobilier par rapport à la volatilité de certains produits boursiers, et l’incertitude de la conjoncture internationale, sont parmi les paramètres qui militent pour une entrée ou un renforcement des SCPI dans la constitution d’un portefeuille d’investisseur.Mais, toute la problématique est dans le choix des produits.
Comme pour la plus élémentaire des valeurs boursières, la première vertu d’un titre est d’être négociable…
Comme par le passé, la valeur de revente d’une part de SCPI n’a pas été et ne pourra pas être garantie.

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