Les particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location non meublée à usage d'habitation principale du locataire peuvent prétendre au bénéfice du dispositif Robien.
Ce dernier remplace l'ancien statut Besson pour les logements neufs.Le principe du dispositif Robien est sensiblement identique à l'ancien dispositif Besson,mais les contraintes pour les investisseurs sont moins importantes.Sont également concernés par le dispositif Robien les logements ayant subi une réhabilitation lourde ainsi que les souscripteurs de parts de SCPI Robien.

LOGEMENTS NEUF

Champ d'application
Comme dans l'ancien cadre Besson,l'avantage fiscal lié à l'amortissement Robien est réservé aux investissseurs imposés dans la catégorie des revenus fonciers qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et destinés à la résidence principale du locataire.

Exclusion
Sont donc exclus de ce nouveau dispositif les titulaires de droits démembrés,exception faite si ce démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Si tel ètait les cas,le conjoint survivant serait en droit de demander la reprise à son profit de l'avantage fiscal de Robien.

Logements concernés
Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre département d'outre-mer.Deplus,ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation.

Investissements concernés
Peuvent bénéficier de l'amotissement de Robien,dans le cadre des logements neufs,les logements pour lesquels l'amortissement Besson était d'ores et déjà applicable.
Il s'agit donc de l'acquisition de :
-Logements neufs ou en l'état futur d'achèvement;
-Locaux affectés à un usage autre que l'habitation en vue de les transformer en logements.

Avantage fiscal
Comme pour l'amortissement Besson,la déduction au titre de l'amortissement est égale à 8% de la base amortisable les cinq première années et 2,5% les quatre années suivantes.A l'issue de cette période de neuf ans,il est possible de poursuivre le principe d'amortissement de 2,5 % par periode de trois ans,dans la limite de six ans.
La déduction globale varie donc,selon les cas de 50% du coût d'investissement du logement à 57,5% voire 65%.

Travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration effectués en cours de location de Robien restent toujours déduits par voie d'amortissement sur une periode de dix ans,au rythme de 10% par an.

Travaux de reconstruction et d'agrandissement
En revanche,les travaux de reconstruction ou d'agrandissement d'un logement en cours de location Robien bénéficient du principe de l'amortissement selon les modalités identiques à celles prévues dans le cadre de l'amortissement initial.

Affectation des logements
Pour bénéficier de l'avantage fiscal,l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans.La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire.De plus elle doit être effective et continue.Ce qui exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées.

Habitation principale du locataire
Par habitation principale,il convient d'entendre le logement où résident effectivement et habituellement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et personnels.N'entrent donc pas dans le champ d'application de Robien les résidences secondaires ou saisonnières.

Qualité du locataire
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur.En revanche,la location à un ascendant ou à un descendant de l'investisseur n'appartenant pas à son foyer fiscal est permise.

Congés du locataire
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par la location,le logement doit aussitôt être remis en location.Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.De plus,le propriétaire se devra d'établir qu'il a mis tout en oeuvre pour trouver un nouveau locataire.

Obligation à respecter
Pour bénéficier du régime de Robien neuf,l'investisseur doit s'engager à ca que le loyer au mètre carré mensuel n'excède pas ,durant toute la durée d'engagement de location(au moins 9 ans),un plafond de loyer

Plafonds de loyers
Pour les baux de logements neufs conclus en 2003,les plafonds mensuels de loyers par mètre carré à ne pas dépasser,charges non comprises,ont été fixés par le décret du 19 décembre 2003 à:
-18 euros en zone A (agglomération parisienne,Côte d' Azur et Genevois français);
-12,5 euros en zone B (agglomérations de plus de 50000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontaliéres);
-9 euros en zone C( le reste du territoire).

Revalorisation des plafonds
Ces plafonds sont relevés chaque années,au 1er janvier dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national du coût de la construction(ICC).Cette moyenne est obtenue en prenant en compte celle des quatre derniers trimestres connus au 1er novembre précédant la date de référence.
La dernière moyenne connue au 1er novembre 2003 étant 2,6%,les plafonds 2004 doivent donc être revalorisés de 2,6% soit 18,47 euros en zone A,12,82 euros en zoneB et 9,23 euros en zone C.

Surface à prendre en compte
La surface à prendre en compte est la même que celle retenue dans le cadre de l'ancienne loi Besson.Elle s'entend de la surface habitable définie à l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation augmentée de la moitié,dans la limite de 8 mètre carré par logement,de la surface des annexes.La surface des emplacements de stationnement n'est ,en revanche,jamais prise en compte.

LOCATION DELEGUEES
Dans le cadre du dispositif de Robien,la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous location nue à usage d'habitation principale est permise à condition que cet organisme ne fournisse pas de prestations hotelières.

Qualité de l'organisme locataire
L'organisme locataire doit être une personne morale.Il peut s'agir:
-De l'Etat ou de ses organismes(administrations,établissements publics à caractère administratif,industriel ou commercial,organismes publics);-des collectivits territoriales ou de ses organismes;
- De personnes de droit privé,dotées d'une personnalité morale(sociétés de capitaux,sociétés de personnes,associations déclarées).Echappent donc au champ d'application les sociétés de fait,les sociétés en participation,les groupements dépourvus de la sociétés en participation,les groupements dépourvus de la personne morale,les entreprises individuelles.

Qualité de la sous-location
La sous-location doit être nue.La sous-location meublée par l'organisme locataire fait perdre au propriétaire du logement le droit au principe d'amortissement.La société intermédiaire ne peut donc fournir des meublés à l'occupant même par une location séparée.En outre,le sous-locataire doit être titulaire d'un bail.Enfin,l'organisme intermédiaire ne peut fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.

Résidences pour étudiants et personnes âgées
Toutefois,la loi n'interdit pas le fait que dans certaines résidences,notamment dans les résidences pour personnes âgées et les résidences pour étudiants,le sous-locataire puisse bénéficier de prestations hôtelières.Celles-ci ne doivent toutefois pas être fournies par l'organisme intermédiaire,mais il peut s'agir d'une filiale de cet organisme.

LOGEMENTS REHABILITES
Le nouveau dispositif de Robien,et par voie de conséquence la faculté d'amortir selon la méthode de Robien,s'applique également aux acquisitions de logements anciens qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi 89-462 du 9 juillet 1989 modifiée et dans la mesure où ils font l'objet de la part de l'investisseur de travaux de réhabilitation.

Nature des travaux
Selon le décret d'application du 19 décembre dernier(décret numéro 2003-1219),ces travaux de réhabilitation doivent permettre aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.Ainsi,il est exigé qu'au moins six performances techniques telles qu'elles ont été définies par le décret doivent être obtenues à la suite de ces travaux.

Exclusion
Les logements qui étaient la propriété de l'investisseur avant le 3 avril 2003 et qu'il réhabile ensuite demeurent toujours exclus du dispositif de Robien.
Mais ces derniers peuvent continuer à bénéficier du dispositif Besson ancien,voire Lienemann s'ils sont très dégradés.

Conditions à respecter
Le bénéfice de l'amortissement est subordonné au fait que le logement ne soit ni loué,ni utilisé par l'acquéreur,même à usage autre que l'habitation entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de réhabilitation .En revanche,le vendeur ou le locataire peut continuer à occuper temporairement le logement dans la mesure où cette occupation est spécifiée de manière expresse dans l'acte de vente.

Modalités d'amortissement
Comme dans le cadre du logement neuf,les logements réhabilités bénéficient de la faculté d'amortir le coût de l'acquisition et des travaux à concurrence de 8% du montant total de l'investissement pendant 5 ans,puis de 2,5% pendant au plus 10 ans.

Base de déduction
La base de la déduction au titre de l'amortissement est constituée:
-D'une part,du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire,comissions versées aux intermédiaires,droits de timbre,droits de mutuation à titre onéreux,etc.);
-D'autre part,du montant des travaux de réhabilitation tels qu'ils ont été définis par décret du 19/12/2003.

Date de départ de l'amortissement
La période d'amortissement doit débuter à la date d'achèvement des travaux.Les travaux réalisés postérieurement à la date d'achèvement de la réhabilitation n'entrent donc pas dans la base amortissable.En revanche comme dans le cadre du neuf,ils ouvrent droit selon les cas,à une déduction dégressive au titre de l'amortissement de 8% pendant 5 ans,puis 2,5% pendant au plus dix ans s'il s'agit de travaux d'agrandissement ou de reconstruction,ou de 10% pendant dix ans s'il s'agit de travaux d'amélioration.

REGLES COMMUNES AUX TROIS DISPOSITIFS

Certaines mesure du dispositif Robien s'appliquent quel que soit le type d'investissment réalisé:neuf,réhabilité,ou gestion déléguée.

Déduction forfaitaire
Pendant toute la durée d'amortissement ,le taux de déduction forfaitaire est abaissé à 6% contre 14% dans le régime de droit commun.
Toutefois dés l'extinction de la période d'amortissement,le taux de déduction forfaitaire est ramené à 14%,voire 40% si par ailleurs toutes les conditions sont remplies.

Imputation des déficits fonciers
Les déficits fonciers autres que les intérêts d'emprunt sont,comme dans le cadre de la loi Besson ancien ,imputables du revenu global à concurrence de 10700 euros par an.
Le surplus est,quant à lui,déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Compatibilité fiscale
Le dispositif de Robien n'est pas compatible sur le même logement avec:
-Le dispositif mis en place en faveur de l'investissement dans le secteur du logement outre-mer;
-Le régime fiscal de la loi Malraux;
-Le dispositif en faveur des opératione
S de restauration sur les monuments historiques;
-Le régime du microfoncier.

Location à un membre de sa famillle
Contrairement au dispositif Besson ancien,les investisseurs peuvent louer le logement à un membre de leur famille.
Il importe toutefois que ce membre n'appartienne pas au foyer fiscal de l'investisseur.
En outre,il ne peut s'agir que d'un ascendant ou descendant en ligne directe de ce dernier.

Date de mise en application
Ces nouvelles mesures s'appliquent,en principe,aux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003.
Toutefois,l'administration fiscale admet que ce dispositif s'applique,toutes conditions étant par ailleurs remplies,aux options pour l'amortissement de Robien exercées à compter du 1er janvier 2004 et ce'que l'investissement ait eu lieu avant ou aprés le 3 avril dernier.Ouvrent donc droit aux mesures de Robien:
-Les acquisition de logements neufs réalisées à compter du 1er janvier 2003;
-Les acquisitions de logements en l'état futur d'achèvement ou inachevés à partir du 1er janvier 2003;
-Les constructions par le contribuable de logements pour lesquels l'achévement est intervenu à compter du 1er janvier 2003,quelle que soit la date d'acquisition du logement ou de la déclaration d' ouverture de chantier;
-Les acquisitions de locaux à usage autre que l'habitation et transformés en logements par l'acquéreur,pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation est intervenu à compter du 1er janvier 2003;
-Les acquisitions réalisées à compter du 3 avril de logements destinés à être réhabilités.

Remise en cause
Le non-respect de l'une des conditions posées par la loi de Robien entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.
Dans ce cas,les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle la remise en cause est intervenue.

Cas de remise en cause
Les cas de remise en cause par le fisc les plus fréquents sont:
-Le non-respect de l'engagement de location pendant neuf ans dans les conditions légales;
-La cession du logement avant neuf ans;
-L'inscription du logement à l'actif d'une entreprise au cours de la même période.
Toutefois,aucune remise en cause n'est effectuée lorque l'un de ces événements intervient à la suite d'une invalidité de 2ème ou 3éme catégorie,du licenciement ou du décès de lèun des époux soumis à imposition commune.

Obligations déclaratives

Logement neuf
L'investisseur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure:
-La déclaration d'option pour le dispositif Robien;
-L'identité et l'adresse du contribuable;
-L'adresse du logement concerné,la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer;
-Le montant du loyer mensuel,charges non comprises;
-L'engagement de louer le logement non meublé pour une durée minimale de neuf ans;
-Les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement;
- Une copie du bail
De plus chaque année,il doit joindre à sa déclaration un état faisant apparaitre pour chaque logement,le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.

Location déléguée
En cas de location déléguée,les investisseurs doivent joindre à leur déclaration de revenus:
-une note indiquant les modalités de décompte de l'amortissement;
-Une copie du bail conclu avec l'organisme locataire;
-Une copie de contrat de sous-location faisant apparaître le montant de la redevance payée par le sous-locataire.
Il convient d'y adjoindre en plus les mêmes documents que dans le cadre du logement neuf.

Logement réhabilité
Pour les logements réhabilités,le propriétaire doit joindre à se déclaration de revenus:
-Les états et attestations signés par les expert et décrivant l'état du logement avant et après les travaux réalisés.
Il convient de joindre en plus les mêmes documents que ceux exigés dans le cadre d'un investissement réalisé neuf.