DE ROBIEN DANS L'ANCIEN

Sortie du décret d'application qui restreint le nombre des investisseurs particuliers concernés:
Les conditions pour bénéficier de l'amortissement Robien dans l'ancien

Gilles de Robien avait créé un événement en annonçant au printemps dernier l'extension d'un avantage fiscal à l'investissement dans l'immobilier ancien. Jusqu'alors, en effet, seule l'acquisition d'un bien neuf bénéficiait d'un régime d'amortissement favorable, caractérisé par une déduction fiscale d'une partie conséquente de l'investissement. Ce fut successivement les dispositifs Périssol, Besson et Robien neuf. L'objectif était d'encourager la construction et de stimuler l'emploi dans le bâtiment. Alléchante, de prime abord, l'extension de cet avantage fiscal aux biens anciens était toutefois conditionnée à la publication d'un décret précisant les conditions exigées pour en bénéficier. Après plus de six mois de gestation, ce dernier a enfin vu le jour le 19 décembre dernier (Journal officiel du 21).

Les conditions apparaissent draconiennes:
Il faut tout d'abord que le bien soit ancien et ait été acquis depuis le 3 avril 2003. Il ne semble pas en effet que le gouvernement, reporte la date au 1er janvier 2003 comme il pourrait le faire s'agissant de l'achat d'un bien neuf. Cette décision pourrait être prise dans le cadre d'une instruction fiscale à paraître.
Il faut d'autre part remplir un certain nombre de conditions avant et après travaux et suivre une démarche très précise. Avant travaux, il faut fournir à l'administration fiscale deux documents.
Tout d'abord, l'acquéreur doit remplir un état descriptif du bien comportant les quinze rubriques listées dans l'arrêté du 19 décembre 2003 : la surface habitable, l'état général du gros oeuvre, de l'électricité, le dispositif de chauffage...
Ensuite, l'acquéreur doit fournir une attestation indiquant au moins quatre éléments ne répondant pas aux critères de décence définis dans un décret du 30 janvier 2002 : présence de plomb, absence de salle de bains ou de cuisine...
Cette attestation doit être réalisée par un «contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié», indépendant des entreprises qui sont amenées à réaliser les travaux, pourvu d'une assurance responsabilité civile.
Les architectes, les bureaux d'études visés par le décret...

Cette première étape remplie, il faut que, à l'issue des travaux, le propriétaire fournisse de nouveau une attestation attestant :
– que le logement remplit tous les critères de la décence définis dans ce même décret de 2002,
– que le logement présente les douze performances techniques définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 : respect des conditions minimales de surface, sécurité de l'installation électrique, du gaz, présence de protection solaire sur les baies exposées, isolation des combles...
– que, sur ces douze performances techniques, six au moins aient été obtenues grâce aux travaux entrepris. Cette attestation après travaux doit être réalisée par la personne qui a donné l'attestation avant travaux. Cette première étape remplie, il faut que, à l'issue des travaux, le propriétaire fournisse de nouveau une attestation attestant :
– que le logement remplit tous les critères de la décence définis dans ce même décret de 2002,
– que le logement présente les douze performances techniques définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 : respect des conditions minimales de surface, sécurité de l'installation électrique, du gaz, présence de protection solaire sur les baies exposées, isolation des combles...
– que, sur ces douze performances techniques, six au moins aient été obtenues grâce aux travaux entrepris. Cette attestation après travaux doit être réalisée par la personne qui a donné l'attestation avant travaux.
Un bon point quand même:
Il n'existe en revanche aucune condition de montant de travaux et de délai de réalisation.
Une fois ces conditions remplies,
l'acquéreur doit mettre le bien en location dans les douze mois qui suivent le document attestant la fin des travaux. Il doit s'engager à louer le bien neuf ans à des conditions de loyers identiques à celles concernant les biens neufs et qui ont été définitivement entérinées par le décret du 19 décembre 2003 (voir tableau). Les plafonds de loyers marquent une hausse de plus 40% par rapport aux anciens plafonds du régime Besson pour les zones A et B et de 12,5% pour la zone C, sachant que de quatre zones, la France a été redécoupée en trois. Sauf à Paris, les nouveaux seuils n'apparaissent plus aujourd'hui loin des loyers de marché.
En contrepartie l'investisseur accède au régime d'amortissement Robien existant pour le neuf : il peut déduire de ses revenus fonciers 8% du montant de l'investissement (majoré des travaux) pendant les cinq premières années puis 2,5% les quatre années suivantes. En cas de déficit foncier, ce dernier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
L'acquéreur récupère ainsi la moitié du prix d'achat. Il peut en outre continuer à amortir le bien deux fois trois ans de plus s'il poursuit la location ce qui portera à 65% du prix du bien, l'économie d'impôt réalisée. Le propriétaire est autorisé, a contrario du précédent dispositif, à louer le bien à la personne de son choix sans conditions de ressources. Il peut le louer à un ascendant ou un descendant dès lors que ces personnes sont détachées du foyer fiscal de l'acquéreur.

L’extension aux locations déléguées
Afin de permettre à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur logement, le nouveau dispositif s'applique aux locations intermédiées. Cette mesure permettra de développer une offre nouvelle en particulier de résidences pour étudiants ou de résidences hôtelières, c'est à dire les formes de locations déléguées, répondant ainsi à une demande de plus en plus forte dans les villes universitaires. Cette mesure est également de nature législative.

L’adaptation de la réglementation en faveur des SCPI
La collecte des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) leur permet d’investir dans des secteurs géographiques ou des catégories de logements, en particulier les grands appartements, investissements qu’un investisseur individuel jugerait trop risqués. La nouvelle mesure vise à rééquilibrer les conditions d’amortissement de leurs investissements, à l’image des avantages consentis aux acquéreurs en direct ou investisseurs individuels. Afin de déduire du montant des investissements les frais de gestion, il sera admis de calculer l’amortissement sur 95% du montant total de la souscription avec effet à compter de la date de celle-ci. Cette nouvelle mesure entrera en vigueur à compter du 3 avril 2003.

L'ouverture à l'ancien sous certaines conditions
Le gouvernement travaille à l'extension du nouveau dispositif à certaines acquisitions de logements anciens suivies de travaux d'amélioration lorsque cela permet effectivement leur remise sur le marché, comme cela est déjà le cas pour l'acquisition de locaux destinés à être transformés en logement. >>>