Avantages fiscaux possibles (PARIS-ILE-DE-FRANCE)

Statut de Robien ancien : le statut de Robien ancien est applicable pour les investissements locatif réalisés dans l'ancien (voir de Robien dans l'ancien)

Régime du microfoncier
Un petit propiétaire-bailleur peut aussi opter pour le régime du microfoncier dés lors que ses revenus locatifs annuels bruts sont inferieurs à 15000 euros.

Imputation des déficits fonciers
Si vous réalisez des travaux,vous pouvez aussi imputer vos déficits fonciers sur le revenu global à concurrence de 10700 euros
Le marché est tendu.En francs courants,il est en hausse de 13,9% en variation annuelle.Nous sommes ainsi revenus aux valeurs du 2ème trimestre 1991.

PARIS :

Prix
Dans le collectif anciens,les prix ont continué de progresser dans la capitale pour l’ensemble de 2003.
Le prix moyen au mètre carré est en progression de 12,4% sur un an.
Si la tendance est toujours haussière ,les quartiers les plus prisés marquent un peu le pas.

Loyers pratiqués
Un deux-pièces se reloue désormais en moyenne entre 16,10 euros (14 euros en 2002)dans le 20ème et 23,4 euros(contre 18,5 euros en 2002)le mètre carré dans le 5ème et 6ème arrondissements.
Le trois-pièces se reloue entre 14,15 euros dans le 20ème et 20,18 euros dans le 5éme arrondissement.

Rendement locatif brut
Variable selon les arrondissements.Les 4ème,6ème ,8ème,9ème et 16ème ont un rendement locatif en progression.
Les 2ème ,5ème et 17ème enregistrent une hausse pour le haut de leur fourchette.Les autres affichent un certain recul.
Le marché de l’ancien est toujours très hétérogène et varie selon les communes et selon le type de logement.

PETITE COURONNE ET GRANDE COURONNE :

Prix
Certaines communes de l'ouest parisien affichent une hausse particulièrement forte (Neuilly par exemple).
Même les communes du nord, moins prisées, suivent cette tendance mais de moindre manière.

Loyers pratiqués
A Boulogne-Billancourt,un studio se loue en moyenne à 17,8 euros le mètre carré par mois et un quatre-pièces à 17,6 euros le métre carré.
En revanche,le loyer d’un studio à Versailles a baissé en prix au mètre carré à 16,9 euros.

Rendement locatif
Il reste très performant,mais contrasté,entre 5,04 et 5,78% à Neuilly-sur-Seine,et entre 9,67 et 15,83% à Saint-Denis.

LES GRANDES VILLES DE PROVINCES

BORDEAUX

PRIX
Dans l’anciens,le volume des ventes,tout en étant encore important,diminue toujours.Cette restriction, par rapport à une forte demande continue de pousser les prix vers le haut.
Lorsque les locataires ou les investisseurs cherchent un bien typique bordelais,c’est l’echoppe,cette petite maison d’artisant ou de commerçant citadin,qui est plébiscitée.
Tout en ayant beaucoup monté,elle est encore abordable en périphérie proche.

Loyers pratiqués
Les couples de trente à quarante ans,à plus de 60% cadres,recherchent en priorité trois piéces (loyer moyen 8 euros le métre carré,en hausse)
Certains cinq-pièces (un peu en dessous de leur loyer moyen à 7,21 euros/mètre carré)peuvent s’insérer sous le plafond du Robien ancien.

Rendement locatif
On peut escompter un rendement locatif brut qui s’améliore légèrement par rapport à l’année précédente puisqu’il se situe désormais dans une fourchette de 7,51 à 10,82%.Un bon rendement mais qui devrait afficher une courbe inverse prochainement,les prix d’acquisition continuant à grimper.

LILLE

Prix
Dans le centre,l’ancien de qualité atteint 1369 euros en prix moyen, en hausse de 7%.Dans le vieux Lille, l’augmentation est encore plus forte :12% soit 1587 euros le mètre carré.Les notaires annoncent que le prix moyen de 1369 euros est en hausse de 8%.C’est juste au-dessus de la croissance moyenne du marché national.Le quartier Wazemmes-Moulins,à 1119 euros/mètre carré, ne paraît pas encore cher, malgré sa hausse de 15% en 2003.

Loyers pratiqués
Les biens les plus demandés sont les studio et T2 pour les étudiants, et les 3-4 pièces pour les quadras et plus.Le marché locatif a continué sa progression en 2003 et devrait se stabiliser cette année.

Rendement locatif brut
Il baisse en bas de fourchette(6,43% en 2002) tout en se tassant très légèrement en haut (10,13 % contre 12% en 2001)

LYON

PRIX
La cité rhodanienne arrive maintenant en 3ème position,derriére Paris et Nice ,pour la hausse des prix en 2003.L’évolution du quartier de Charlemagne de Lyon Conférence,dans le sillage de Lyon Presqu’île devrait contribuer à tirer les prix vers le haut.L’augmentation des prix de vente ,de 13,1% supplante celle des grandes capitales régionales l’an dernier :12,8%.

Loyer pratiqués
Depuis le second semestre 2002 ,le marché locatif lyonnais est morose.Les prix ,qui ont monté beaucoup,incitent les propriétaires à remettre en vente.Mais les tensions vont persister,car les loyers ne baissent pas vraiment.Les appartements de 3,4 et 5 pièces se louent en moins d’un mois,tandis que les petites surfaces restent en stock

Rendement locatif brut
Encore une fois cette année,il est moins attractif que dans d’autres villes,mais la plus-value à terme reprend de l’intérêt dans une valorisation générale du Grand Lyon,et l’amélioration urbaine à longue perspective.La performance d’un rendement en hausse(6,49 à 8,56 % contre 5,17 à 7,07 % en 2002)illustre à la fois l’équilibre des prix et le déplacement du marché vers l’extérieur de la ville et du département.

MARSEILLE

Prix
C’est la pleine expansion du marché locatif qui se renforce du fait du puissant décollage des prix de vente.Toutefois,la poursuite de la hausse des prix s’opère à bonne allure.Avec un prix moyen de 1444 euros le mètre carré,elle progresse de 15% ,mais le quartier Sainte-Margerite fait mieux avec son prix moyen de 1443 euros.

Loyers pratiqués
La hausse par rapport à l’année dernière se poursuit.Le coût du loyer pour un studio est environ de 11,15 euros le mètre carré,tandis qu’un quatre-pièce peut raisonnablement être proposé à 7,57 euros le mètre carré,ce qui le fait rentrer de plain-pied dans la moyenne nationale.
Le deux-piéces ne décote presque plus à 9,65 euros le mètre carré par rapport au studio.

Rendement locatif brut
On peut escompter un rendement de l’ordre de 6,47 à 10,33% selon le bien choisi.Ce ratio est en hausse depuis un an.
Et Marseille semble susciter un attrait durable.

MONTPELLIER

Prix
Dans l’ancien,Montpellier est très attractif,car les prix sont quasi divisés par deux par rapport au neuf. Encore faut-il pouvoir trouver des appartements ou des maisons dans les communes à proximité.

Loyers pratiqués
Les loyers actuellement pratiqués peuvent difficilement descendre,puisque Montpellier attend,selon les prévisions les plus prudentes de l’INSEE,10000 habitants de plus par an pour les quinze prochaines années.
Dans les cinq dernières années,les loyers ont déjà augmenté de 20%.Les deux-pièces se sont loués en moyenne plus de 406 euros en 2003,les quatre-piéces et plus reviennent un peu en dessous de 1000 euros avec 645 et 945 euros mensuels.

Rendement locatif brut
Il s’améliore encore avec une fourchette de 6,41 à 10,23,alors que le ratio précédent se situait entre 5,91 et 9,82% pour 2002,et que la fourchette comparable était comprise entre 4,92 et 9% en 2001.

NANTES

Prix
Dans une structure de marché par produit très équilibrée (19% de studios et autant de 4 pièces,27% de 2 piéces et autant de 3 piéces),les prix s’èquilibrent eux aussi parfaitement.
Mais la hausse se poursuit inexorablement.A cela une raison évidente :la Loire-Atlantique entière est en expansion démographique.Les prix des appartements anciens de 1447 euros le métre carré ,sont en hausse de 12% en 2003 par rapport à 2002 ,une augmentation plus conséquente que celle constatée dans les autres grandes villes de province qui avoisine les 9%.

Loyers pratiqués
Les deux piéces sont les plus recherchés :ils se louent en moins d’un mois.Le marché locatif,en retard sur la vague des nouveaux arrivants,manque de surfaces,car encore assez peu d’investisseurs misent sur le marché locatif nantais.

Rendement locatif brut
Situé entre 6,18 à 8,76% en 2002,il évolue favorablement entre 5,77 et 9,43% en 2003 et il témoigne d’une valorisation du capital,tout en restant correct.
Les locataires ne trouvant pas de biens plus grands restent sur place,le délais de vacance est très faible.

TOULOUSE

Prix
Le prix moyen pratiqué dans l’agglomération toulousaine masque des disparités importantes même avec 1292 euros le mètre carré,celui-ci en hausse moyenne de 13%,un rythme au-dessus de moyenne des grandes villes.

Loyers pratiqués
La pénurie de logements à usage locatif persiste car la demande est forte et l’offre recule.
Un studio se loue actuellement 11,40 euros le métre carré mensuel,et un 4 piéces grimpe à 7,50 euros le mètre carré mensuel en moyenne.

Rendement locatif
Le rendement locatif a progressé régulièrement en 2003,se situant dans la fourchette de 6,97 à 10,59 % contre 5,68 et 8,93% l’année précédente.
On notera toutefois une certaine pression sur les grandes surfaces comme les quatre et cinq-pièces très demandées.En revanche,les petites surfaces(studios et deux-pièces) trouvent moins vite preneurs car elles sont en nombre très important.