Dispositif
Pour les propriétaires-bailleurs dont les revenus fonciers annuels sont inferieurs à 15000 euros le régime du microfoncier s'applique de plein droit sans avoir à exercer une option quelconque.
L'avantage fiscal se traduit par une déduction forfaitaire de 40% alors qu'elle n'est que de 14% dans le cadre du statut ancien de droit commun.
L'avantage fiscal est donc identique à celui accordé dans le cadre su statut Besson ancien mais,dans ce cadre,aucun plafond de loyer ou de ressources du locataire n'est exigé.

Investisseurs concernés
Sont uniquement concernés par le régime du micro-foncier les propriétaires-bailleurs qui ne touchent pas plus de 15000 euros de recettes locatives brutes annuelles.Il convient également de noter que la limite annuelle de 15000 euros est appréciée en tenant compte de l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal.

Avantage fiscal

En bénéficiant du régime microfoncier,les investisseurs bénéficient de plusieurs avantages.Ils sont dispensés de la déclaration de revenus fonciers.En effet,ils doivent porter directement le montant de leurs recettes brutes foncières sur leur déclaration de revenus d' ensemble.Le revenu net foncier imposable est automatiquement calculé par application d'un abattement forfaitaire de 40 %.

Obligations à respecter
Aucune condition spécifique de plafond de ressources et de loyer n'est à respecter.
Ce régime du microfoncier s'applique de plein droit à l'ensemble des propriétaires-bailleurs dès lors que leurs revenus locatifs annuels n'excèdent pas les plafonds indiqués ci-avant.

Exclusion
Le régime microfoncier ne s'applique toutefois pas lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire:
-D'un monument historique et assimilé
-D'un immeuble détenu en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs,effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement;
-D'un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural,urbain et paysager(opération en loi Malraux);
-D'un immeuble situé dans une zone franche urbaine;
-D'un logement neuf qui bénéficie de l'amortissement Périssol,Besson ou désormais Robien;
-D'un logement ancien qui bénéficie de la déduction forfaitaire de 40% du dispositif Besson
- De parts de sociétés,autres que celles précues à l'article 1655 ter du CGI (sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale),qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions de l'article 8 du CGI.

Faculté d'option pour le régime réel
Le régime du microfoncier est uniquement avantageux dans le cas où les dépenses déductibles des revenus locatifs représentent chaque année moins de 26% du revenu brut foncier .Or ,ce pourcentage est fréquemment dépassé si des travaux sont engagés en cours de location.L'investisseur peut ,dans ce cas ,refuser de bénéficier du régime microfoncier et opter pour le régime réel d'imposition.Il bénéficie,dans ce contexte,d'une déduction forfaitaire de droit commun,à savoir 14%.

Modalités d'option
Attention,pour être soumis au régime réel d'imposition,le bailleur est tenu d'en faire la demande expresse auprès de l'administration fiscale.Cette demande se traduit dans la pratique en remplissant lors de la déclaration des revenus fonciers le formulaire 2044.L'option est globale,c'est à dire qu'elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.En outre,elle est irrévocable pour une durée de trois ans et reconductible tacitement par période de trois ans.

Remarque
Depuis l'an passé,la durée d'option pour le réel pendant laquelle il n' est pas possible de revenir en arrière a été portée à trois ans contre cinq antérieurement.

Renonciation à l'option
Si au bout des trois ans du régime réel,le bailleur souhaite bénéficier à nouveau du régime microfoncier ,il lui suffit de ne plus fournir de déclaration de revenus fonciers.L'administration fiscale le replacera de plein droit dans le régime du microfoncier,étant entendu que cette possibilité n'est offerte qu'aux propriétaires-bailleurs disposant de moins de 15000 euros de recettes locatives annuelles.

Il est parfois plus intéressant de supprimer le régime du microfoncier pour opter
pour un régime complémentaire de Robien.